Администрация Даниловского муниципального района

DJ-MegaMenu - модуль joomla Joomla

Вы сейчас здесь:

Ипотека: как продать объект недвижимости, находящийся в залоге

Случаи продажи заложенного имущества (прежде всего квартир) в практике Управления Росреестра по Ярославской области стали встречаться чаще, чем, скажем, еще несколько лет назад. Нередко продавцу-заемщику необходимо срочно продать заложенную квартиру, чтобы погасить растущую задолженность перед банком. Кроме того, некоторые покупатели целенаправленно ищут именно заложенные квартиры с целью сэкономить на покупке.
Управление Росреестра по Ярославской области напоминает, что возможность продать заложенный объект недвижимости установлена ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем (собственником объекта недвижимости) другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Стоит отметить, что в случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с обязательным соблюдением условий, которые установлены в закладной.
Законодатель установил также последствия нарушения вышеназванных правил отчуждения заложенного имущества. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил статьи 37 Федерального закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной;
- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
На практике банки охотно дают согласие на подобные сделки, особенно в ситуации, когда в течение длительного времени владелец квартиры не совершает платежи по кредиту. В этом случае банк является заинтересованной стороной в скорейшей продаже такой недвижимости.
Существуют несколько схем продажи заложенных квартир. Остановимся на двух основных.
В первом случае заемщик по ипотеке, являющийся владельцем отчуждаемой квартиры, самостоятельно, либо по предварительному соглашению с банком-кредитором, продает заложенное жилье новому приобретателю, а покупатель перечисляет заемщику, выступающему в сделке продавцом квартиры, авансовую сумму в размере непогашенной ипотечной задолженности за соответствующее жилье. При такой схеме авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь снимает с квартиры обременение в Едином государственном реестре недвижимости, после чего уже совершается обычная сделка купли-продажи недвижимости.
В другом случае приобретатель заложенной квартиры намерен для ее покупки получить ипотечные средства. Здесь возможно оформление ипотеки в той же кредитной организации, что и у заложившего квартиру. Тогда та же кредитная организация, выступившая кредитором продавца, по чьим обязательствам была заложена продаваемая квартира, становится кредитором покупателя. В этом случае за счет выдаваемого покупателю ипотечного кредита и его первоначального взноса за приобретаемую недвижимость погашается задолженность продавца-должника.
В таком случае органом регистрации прав одновременно осуществляются сразу два регистрационных действия: погашение первоначальной записи об обременении квартиры в Едином государственном реестре недвижимости и внесение записи о новом обременении на квартиру.
С точки зрения рисков и процедуры покупка заложенной квартиры принципиально от приобретения обычной не отличается. Риск связаться с недобросовестным продавцом возможен как в случае покупки заложенной квартиры, так и в случае стандартной купли-продажи недвижимости. Более того, когда купля-продажа проходит с участием банка, то сама кредитная организация выступает гарантом чистоты сделки. Так или иначе, приобретатели объекта недвижимости перед подписанием договора в 99% случаев заказывают выписку из Единого государственного реестра недвижимости для подтверждения прав продавца на отчуждаемый объект.

Согласие супруга на совершение сделки

Семейный кодекс Российской Федерации закрепил законный режим на имущество, приобретенное в браке. То есть, все, что приобретается в браке по возмездным сделкам считается совместным имуществом супругов, если только режим совместной собственности не изменен брачным контрактом, подписанным супругами у нотариуса.
Статья 253 Гражданского кодекса РФ указывает на необходимость получения согласия на распоряжение имуществом от всех участников совместной собственности. Если данное правило не соблюдается, то сделка, может быть оспорена в суде. С большой долей вероятности такой договор будет аннулирован, что вызовет ряд негативных последствий, как для продавца, так и для покупателя.
Кроме того, если раньше предоставление нотариально удостоверенного согласия супруга на государственную регистрацию перехода недвижимости по договору было обязательным условием, то в настоящее время орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, при отсутствии согласия супруга на совершении сделки проведет регистрацию без приостановления. Но в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена соответствующая запись. В итоге, покупатель получит удостоверяющий документ о возникшем праве на имущество с отметкой «об оспоримости сделки».

Начальник муниципального отдела Управления Росреестра по Ярославской области Мартынова Т.И.

Воспользуйтесь электронными сервисами Росреестра для получения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости

Электронные государственные услуги и сервисы Росреестра позволяют оперативно и удобно получить информацию об объектах недвижимости, сведения из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав.
Электронные услуги Росреестра доступны всем заявителям на портале государственных услуг Росреестра: https://rosreestr.ru.
В частности любое заинтересованное лицо, воспользовавшись предлагаемыми сервисами, может оперативно получить информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость это расчетная величина, которая определяется в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Сведения о ней можно получить с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого необходимо знать кадастровый, условный номер объекта недвижимости или его адрес.
Сервис «Публичная кадастровая карта» также позволяет в справочном режиме получить информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Заполнив вкладку «кадастровый номер», можно ознакомиться с общей информацией об объекте недвижимости, его характеристиках, в том числе площади и кадастровой стоимости.
Перечисленные выше сервисы позволяют получить информацию для сведения в режиме реального времени, однако они не предназначены для официальной подачи документов в другие организации.
Для получения информации о кадастровой стоимости объекта недвижимости в виде документа, необходимо подать запрос о предоставлении сведений из государственного кадастра недвижимости в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости в любом офисе филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области (офисе приема и выдачи документов Кадастровой палаты) или многофункциональном центре предоставления государственных услуг (МФЦ, «Мои документы»).
Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и его кадастровом номере. Данные сведения предоставляются в течение пяти рабочих дней, бесплатно.
Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В Ярославской области такая комиссия создана при Управлении Росреестра по Ярославской области (г. Ярославль, пр-т Толбухина, д. 64а).

Особенности оплаты сведений, запрашиваемых из реестра недвижимости

Сведения из Единого государственного реестра недвижимости предоставляются заинтересованным лицам исключительно на основании соответствующего запроса, оформленного и поданного в соответствии с утверждённым порядком. За предоставление сведений установлена плата. На часто задаваемые вопросы по этой теме отвечает начальник отдела подготовки сведений Кадастровой палаты Елена Курзина.

Когда необходимо оплачивать запрос – до или после его подачи?

Предоставление содержащихся в реестре недвижимости сведений является платной услугой и имеет установленный порядок взимания и возврата платы — приказ Министерства экономического развития РФ от 23.12.2015 № 967. Согласно этому порядку оплата производится после подачи запроса.
Каждому запросу присваивается уникальный идентификатор начисления (УИН), по которому и необходимо внести плату. Предъявлять после этого чек или любой другой документ об оплате не нужно, это остаётся на усмотрение самого заявителя. По УИН происходит автоматический учёт внесённых денежных средств. Однако если оплатить услугу по неверному идентификатору, запрос не будет рассмотрен.

Исключение возможно лишь в тех случаях, когда заявитель направляет запрос по почте. Тогда он по собственной инициативе может, не дожидаясь получения УИН, оплатить запрос, но должен в таком случае в назначении платежа указать исчерпывающую информацию: кадастровый номер и адрес интересующего объекта, ФИО заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, СНИЛС.

В какой срок можно оплатить поданный запрос?

В соответствии всё с тем же порядком взимания и возврата платы за предоставление сведений реестра недвижимости оплата поданного запроса должна поступить в течение семи календарных дней со дня подачи запроса. Иначе он не будет рассмотрен. При этом срок рассмотрения запроса начинается только после дня поступления оплаты и составляет не более трёх рабочих дней.

Может ли другой человек оплатить запрос?

Оплата запроса должна поступать от того же человека, кто подавал запрос. В тех случаях, когда запрос подаёт не сам заявитель, а его представитель, действующий на основании соответствующей доверенности, запрос может быть оплачен от имени представителя. Однако в обязательном порядке в платёжном документе должна быть указана связь между заявителем и его представителем.

Можно ли одновременно оплатить несколько поданных в одно время запросов?

Заявитель, подавший не один запрос, а несколько, получает несколько уникальных идентификаторов соответственно. Оплачивать каждый запрос необходимо отдельно по его уникальному идентификатору начисления. Таким образом, сколько у заявителя поданных запросов, столько и должно быть сформировано в банке платёжных документов.

Что делать, если заплатил за запрос больше, чем требовалось?

Если заявитель случайно внёс сумму больше, чем установленная стоимость необходимого ему запроса, то заявитель имеет полное право вернуть себе излишне уплаченную сумму. Для этого он подаёт заявление о возврате платежа, в котором указывает УИН, ФИО, СНИЛС, удостоверяющий личность документ, банковские реквизиты для возврата денег. Подавать такое заявление следует в тот орган регистрации прав, в который был направлен запрос. Если запрос подавался через электронный сервис Росреестра «Запрос посредством доступа к ФГИС ЕГРН», то в этом случае заявление на возврат денежных средств следует адресовать непосредственно в Управление Росреестра по Московской области, даже если заявитель живёт в Пермском крае или любом другом регионе. Обращение при этом направляется с помощью другого электронного сервиса «Помощь и поддержка / Обращения граждан» и подписывается электронной подписью.

Можно ли вернуть деньги за поданный запрос, если информации по запрашиваемому объекту в ЕГРН отсутствует?

Важно понимать, что плата за предоставление сведений вносится за факт подачи запроса и его обработки. Если в реестре недвижимости нет никаких сведений по тому, объекту, что интересует заявителя, запрос всё равно считается поданным и обработанным в соответствии с законодательством. То же касается тех случаев, когда в запросе были указаны недостаточно точные критерии поиска объекта, в результате чего заявитель получил информацию не по тому объекту, что его интересовал. Плату за уже обработанный запрос вернуть невозможно, именно поэтому необходимо быть максимально внимательными во время его подачи, указывать максимально точные и полные характеристики. Идеально при запросе информации по объекту указывать его кадастровый номер, а при запросе «выписки о правах отдельного лица» — СНИЛС заявителя и предыдущие ФИО, если они когда-либо менялись.

Как получить копию или дубликат документа

Как правило, получить дубликат или копию договора купли-продажи недвижимости требуется в случае его потери, либо если документ приведен в состояние негодности. Для этого необходимо вспомнить, как и где он оформлялся (регистрировался), и обратиться в компетентный орган за копией или дубликатом.
Если сделка оформлялась в нотариальной конторе, то за дубликатом следует обращаться именно туда.
Если стороны сами готовили договор, либо оформляли у риэлтора, то нужно обращаться в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, оплатив госпошлину.
В течение установленного законом срока, сотрудники Росреестра подготовят копию документа, либо направят заявителю уведомление о том, что копия не может быть изготовлена, по тем или иным причинам.
Отличие копии и дубликата заключается в том, что изготовить копию можно только при наличии оригинала. Она полностью будет повторять его. На копии документа ставится соответствующий штамп.
Дубликат по сути является «новым оригиналом», его перепечатывают заново. Допускается даже исправлять грамматические ошибки и опечатки. На документе пишется удостоверительная надпись: «Дубликат». При этом Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и утерянный оригинал.


Начальник межмуниципального отдела
Управления Росреестра по Ярославской области Т.И.Мартынова

Продаём земельный участок по всем правилам

Распоряжаться недвижимостью может только законный собственник, и у продавца должен быть документ, подтверждающий его право на продажу земельного участка.
К таким документам относится свидетельство о праве собственности или другой документ, подтверждающий это право. С 1 января 2017 года таким документом является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости, в которой указаны не только характеристики объекта, но и сведения о зарегистрированных правах.
Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости можно получить в электронном виде через официальный сайт Росреестра или заказать в офисе МФЦ.
Если земельный участок поставлен на кадастровый учёт, повторное межевание с целью установления границ и площади территории участка не требуется. Действующее законодательство не ограничивает право собственника распоряжаться принадлежащим ему земельным участком, сведения о котором имеются в кадастре недвижимости, даже если границы участка «установлены в 90-е годы».
Однако, если есть спор по границам участка со смежным землепользователем, лучше уточнить характерные точки своего участка (провести межевание), чтобы спор с соседом не перерос в судебные разбирательства.
Для проведения межевания следует обратиться к кадастровому инженеру, состоящему в СРО кадастровых инженеров (реестр кадастровых инженеров размещён на сайте Росреестра).

 

Росреестр

gerbrosreestr

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПО ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

УПРАВЛЕНИЕ  РОСРЕЕСТРА  ПО  ЯРОСЛАВСКОЙ  ОБЛАСТИ

150014, г. Ярославль, проспект Толбухина, д.64-а, тел. (4852) 73-20-51, факс: (4852) 30-17-52 ,e-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.">Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

  осуществляет функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставлению сведений из ЕГРП, государственной оценки земель, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, наименований географических объектов, а также функции государственного геодезического надзора в области геодезической и картографической деятельности, государственного земельного надзора, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью арбитражных управляющих, саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, на территории Ярославской области.

Даниловский отдел

Управления Росреестра по Ярославской области

152072, Ярославская область, г. Данилов, ул. Ленина, 12, тел./факс: (48538) 5-24-56

осуществляет функции по государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ярославской области в пределах территориальных границ регистрационного округа № 76, оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастра объектов недвижимости, землеустройства, государственного мониторинга земель, государственному земельному надзору

в пределах территории Даниловского муниципального района Ярославской области