За самовольное занятие земель придется ответить

• 
• 

Иногда  так хочется подвинуть забор на полоску земли вдоль дороги или увеличить размер дачного участка за счет «ничейной» земли. Какие последствия могут ожидать разошедшегося дачника или соседа? Какова мера ответственности за незаконное пользование землей?

Самовольным занятием земель  является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. К самовольному занятию, в частности отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка.

Согласно статье 7.1 Кодекса административных правонарушений Российской Федерации, самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности - влечет наложение административного штрафа:

-на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей;

-на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей;

-на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Дела об административных правонарушениях рассматривают должностные лица Росреестра.

Мартынова Т.И. – начальник Даниловского отдела Управления Росреестра по Ярославской области

Основания возникновения прав на землю

• 
• 

Права на земельные участки  возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Наиболее распространенными основаниями являются сделки — действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение соответствующих прав и обязанностей (договор купли-продажи, договор об установлении сервитута в отношении земельного участка, договор аренды и др.), а также административные правовые акты о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

После заключения договора, принятия судебного решения, решения уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок, землепользователю  следует обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию права, так как  государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ст. 26 Земельного Кодекса Российской Федерации, права на земельные участки должны удостоверяться документами в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 9 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Государственная регистрация вещных прав на земельные участки удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации соответствующего права. Такое свидетельство выдается органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с установленной формой, которая является единой на всей территории Российской Федерации.

Мартынова Т.И., начальник Даниловского отдела Управления Росреестра по Ярославской области

Отвечаем на вопросы: «Ипотека- залог недвижимости»

• 
• 

1.  Что такое ипотека?

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. Каким законом регулируются отношения по ипотеке?

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

Федеральный закон от 16 июля1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»

Федеральный закон от 21 июля1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря2004 г. «О кредитных историях»

3. По каким основаниям возникает ипотека?

Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля1998 г. N 102-ФЗ (далее по тексту - ФЗ об ипотеке) содержит понятия только этих двух видов ипотеки:

-в силу закона (легальная ипотека);

-в силу договора (договорная ипотека).

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает в случае, когда договор об ипотеке,  отсутствует. Ипотека возникает в силу указания в законе на условия ее возникновения.

Этот вид ипотеки имеет большие преимущества:

-небольшое количество документов,

-малый срок государственной регистрации (5 дней),

-отсутствие расходов на составление договора ипотеки и его государственную регистрацию,

-максимально снижаются риски признания сделок, обеспеченных ипотекой, недействительными, а, следовательно, и риски потери имущества банками и  иными кредиторами.

 Договорная ипотека  возникает по соглашению сторон.  При этом, кредитор (банк или любое лицо, которое дает деньги на приобретение недвижимости) получает преимущественное право на получение возмещения своих потерь, в случае, если должник не возвращает вовремя денежную сумму или проценты по кредиту (займу).

В сделках купли-продажи квартиры  чаще всего ипотекой обеспечивается исполнение покупателем обязательства по оплате покупаемой квартиры (ипотека до момента полной оплаты). 

4.  Какое имущество может быть предметом ипотеки?

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

5.  Какое имущество не может быть предметом залога?

Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота, например земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности строениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ (п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса Российской Федерации). Залог отдель­ных видов имущества может быть запрещен или ограничен законом. Таковым, в частности, является

-имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания (п. 2 ст. 336 Гражданского Кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации);

-движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения (п. 5 ст. 21 Закона о свободе совести);

-земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Зако­на об ипотеке).

6. Можно ли оформить залог на жилой дом без земельного участка, на котором тот дом находится?

Ипотека здания или сооружения допускается только при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежаще­го залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК). С учетом этих требований в ипотеку со зданием (сооружением) одновременно может быть отдан земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности или праве аренды.

Если пред­метом залога является здание, то при его передаче в залог в договоре необходимо отразить данные, содержащиеся в документах, оформ­ляющих кадастровый, технический учет недвижимости, государствен­ную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Речь идет об адресе здания, его назначении, планировке, общей площади, номере государственной регистрации и других признаках. Отмечен­ные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, если в договоре не предусмотрено иное условие.

7. Как оформляется залог (ипотека)?

Регистрация ипотеки – это внесение записи, органом осуществляющим государственную регистрацию прав (Росреестр)  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( далее- ЕГРП),  о том, что у кредитора возникло право залога (ипотека) на квартиру и иное  недвижимое имущество.

Запись об ипотеке в ЕГРП содержит сведения:

-  о первоначальном залогодержателе

-  о предмете ипотеки

-  о сумме обеспеченного ею обязательства (кредите, займе, пр.)

- если договор об ипотеке предусматривает, составление специального документа - закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре (штамп).  Эта надпись содержит:

- полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав

- дату государственной регистрации ипотеки

- место государственной регистрации ипотеки

- номер, под которым она зарегистрирована.

Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество (например, договора купли-продажи), обременяемое ипотекой.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.

8. Что такое закладная?

Закладная — это специальный документ, который составляется в процессе подписания договора о залоге. Законодательство Российской Федерации называет договор залога недвижимого имущества договором об ипотеке. То есть ипотечное обязательство — тот вид обязательства, который обеспечен залогом в виде недвижимого имущества.

Закладная  - именная ценная бумагой, удостоверяющая право ее законного владельца (банка или иного кредитора)  на получение исполнения по кредиту, без представления любых других доказательств.

Закладная может быть продана (поменяна, пр.) кредитором третьему лицу, о чем должник по кредиту должен быть уведомлен, поскольку в случае продажи закладной, исполнение по кредитному договору (займу, ссуде) должник должен уже осуществлять тому, кто ею владеет.

Если закладная передается другому кредитору, то банк обязан известить об этом заемщика. Это распространенная практика, которая поддерживается законодательством. Российский банк может передавать закладные в любые другие финансовые учреждения, от иностранных банков до оффшорных фондов.

К составлению кредитного договора и оформлению закладной следует подходить очень ответственно, т. к. все разночтения между этими документами трактуются в пользу последней. По этой причине сложно вносить изменения в уже подписанный кредитный договор.

9. Для чего оформляется закладная?

Оформление передачи в залог купленного недвижимого имущества обычно оформляется при помощи закладной. Эта ценная бумага является именной, т. е. в ней указаны имя и фамилия покупателя. Обеспечением закладной является ипотека, документ необходимо регистрировать в государственных органах.

По правилам, в закладной прописываются все условия кредитного договора, которые считаются существенными, и отражаются отношения кредитора и заемщика. Сама по себе закладная не является самостоятельным договором, а документ, где кратко сформулированы действия кредитора и заемщика, в случаях, касающихся условий гашения кредита и залоговых правоотношений. Если необходимо сделать передаточную запись, то для нее оставлено место в самом конце документа. Действие закладной продолжается весь период выплаты кредита заемщиком.

10. Как происходит снятие залога (ипотеки)?

Если должник по кредиту (залогодатель) своевременно и полностью исполнит свои обязательства перед залогодержателем (банком), регистрационная запись в ЕГРП об ипотеке должна быть погашена.

Срок для погашения регистрационной записи  составляет 3 дня и производится  на основании:

- заявления владельца закладной (например, банка);

- совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

-заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обязательства (должна содержать слова об исполнении обязательства, дате  исполнения и быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо);

- решения суда  о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется и может быть по желанию, передана залогодателю.

В случае, если должник не исполняет своевременно обязанности по возврату денег по кредиту или ссуде, на предмет залога (ипотеки) кредитор (банк) может обратить взыскание, т.е. проще говоря, «забрать» недвижимость (см. ст. 51 ФЗ об ипотеке).

Мартынова Т.И., начальник Даниловского отдела Управления Росреестра по Ярославской области

«Внимание! Важная информация!»

• 
• 

Федеральным законом от 21.07.2014 № 221-ФЗ внесены изменения в статью 333.33 Налогового Кодекса Российской Федерации, устанавливающей новые размеры государственной пошлины за совершение юридически значимых действий, при государственной регистрации ипотеки, в частности:

за государственную регистрацию внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество, установлена государственная пошлина для физических лиц в размере 1000 рублей, для организаций 4000 рублей;

за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с соглашением об изменении или расторжении договора об ипотеке установлена государственная пошлина для физических лиц в размере 200 рублей, для организаций – 600 рублей.

Кроме того, Законом от 22.10.2014 N 312-ФЗ установлено, что в случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина взимается в размерах, установленных для физических лиц. Указанные положения в соответствии со статьей 3 Закона от 22.10.2014 № 312-ФЗ, вступают в силу с 22.11.2014.

Мартынова Т.И., начальник Даниловского отдела Управления Росреестра по Ярославской области

Отвечаем на вопросы: распоряжение имуществом - оформление документов

• 
• 

На актуальные вопросы по оформлению документов при распоряжении имуществом отвечает начальник Даниловского отдела Управления Росреестра по Ярославской области Т.И. Мартынова

1.  Как можно передать частный дом не оформляя договор купли-продажи?

Передача дома может быть осуществлена путем составления договора дарения. Следует отметить, в случае, если жилой дом и земельный участок, на котором расположено строение, принадлежат одному собственнику, подарить придется и земельный участок тоже.

2.  Будет ли считаться заключенным договор купли-продажи жилого дома, если в нем указана не цена ?

Статья 555 Гражданского Кодекса Российской Федерации  устанавливает существенность условия о цене в договоре купли-продажи недвижимого имущества, т. е. при отсутствии соглашения о цене договор признается недействительным.

Однако, специальное правило, закрепленное в данной статье, позволяет установить в договоре купли-продажи цену недвижимости за единицу ее площади или иного показателя ее размера. Такое условие определения общей цены передаваемого по договору недвижимого имущества, разрешено.

3. Нужно ли получать свидетельство о регистрации права собственности, если квартира  приватизирована в 1993 году?

Если квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и право собственности на нее было зарегистрировано в БТИ, то государственная регистрация таких прав, с выдачей свидетельства о регистрации проводится по желанию правообладателя.

 

4.  Следует ли регистрировать права в органе Росреестра, если договор мены жилого дома и квартиры был заключен в 1994 г. и документы были оформлены у нотариуса и зарегистрированы в БТИ?

Права, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, считаются юридически действительными (ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если недвижимое имущество было зарегистрировано в БТИ в1994 г. (то есть до января1998 г. — даты вступления в силу закона о регистрации), дополнительной регистрации права  не требуется до совершения последующих сделок с этим недвижимым имуществом.

5. Необходимо ли регистрировать, возникшее в1996 г. право собственности, перед совершением  купли-продажи квартиры?

Регистрация первичного права, для последующей регистрации перехода права на квартиру обязательна. При этом допускается одновременная подача в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав  заявлений на регистрацию ранее возникшего права и регистрацию перехода данного права (п. 2 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

6.  Обязательно ли обращаться в органы Росреестра для проведения государственной регистрации, если подписано соглашение об определении долей в праве совместной собственности на общее имущество.

После подписания соглашения об определении долей все участники долевой собственности должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,  за регистрацией права собственности на свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество. Регистрация права общей долевой собственности, осуществляется внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним  отдельной записи о доле каждого из сособственников, что удостоверяется свидетельством, выдаваемого каждому из них.

 

7.   Можно ли в случае утраты паспорта при представлении документов на государственную регистрацию в качестве документа, удостоверяющего личность, предъявить военный билет?

Военный билет является документом, удостоверяющим личность заявителя, только для военнослужащих срочной службы. В случае утраты паспорта необходимо представить справку установленной формы, выданную подразделением паспортно-визовой службы органов УВД с фотографией и штампом регистрации по месту жительства.

8. Необходимо ли при обращении за государственной регистрацией иметь при себе свидетельства о рождении несовершеннолетних  детей (в возрасте от 14 до 18 лет), если у них уже имеются паспорта?

Необходимо, если стороной сделки являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Несовершеннолетние с 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей, попечителей (ст. 26 Гражданского кодекса РФ).

Полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении, полномочия попечителей подтверждаются постановлением органа местного самоуправления о назначении попечителем.

9.  При покупке квартиры на троих членов семьи, может ли подать документы на  государственную регистрацию один из покупателей или необходимо всем обращаться в регистрационный орган?

В случаях, когда на одной из сторон договора выступают несколько лиц, подать заявление о государственной регистрации и подписать договор купли-продажи может одно лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности (при условии, что остальные лица согласно доверенности передали ему свои полномочия, как по подписанию договора, так и по подаче заявления на государственную регистрацию). В этом случае присутствие указанных лиц в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не  требуется.

10. При приватизации квартиры  в равных долях на всех членов семьи, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру нужно получать на каждого собственника или одно общее на квартиру?

При регистрации общей долевой собственности свидетельство о государственной регистрации права выдается каждому участнику долевой собственности на основании его заявления.

Покупаем долю - соблюдаем закон: преимущественное право покупки доли на недвижимое имущество

• 
• 

В соответствии со ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество иные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Составление письменного извещения продавцом осуществляется, как правило, самостоятельно, в связи с чем следует обратить внимание на то, что в извещении должны быть четко определены:

-адресат (фамилия, имя, отчество без сокращений);

-предмет купли-продажи (размер доли в праве собственности на объект недвижимости, вид объекта, его площадь и адрес);

-цена (размер продажной цены).

При этом цена отчуждаемой недвижимости, указанная в извещении, должна соответствовать цене договора купли-продажи.

В случае, если цена договора ниже цены, указанной в извещении, требование о надлежащем извещении участников долевой собственности не является исполненным.

При наличии иных условий продажи (например, сохранение обременения в виде ипотеки в отношении отчуждаемого имущества), о данных условиях также необходимо уведомлять участников долевой собственности.

На государственную регистрацию прав наряду с письменным извещением требуется представление документа, подтверждающего отправку извещения (почтовая квитанция об отправке заказного письма) и вручение его адресату (уведомление о вручении заказного письма, уведомление, переданное через нотариуса).

Участники долевой собственности считаются надлежащим образом извещенными также в случаях наличия на обратном уведомлении о вручении заказного письма  следующих отметок организаций почтовой связи:

- указанное в качестве получателя письма лицо отказывается от его получения;

- адресат отсутствует по указанному адресу;

- письмо вручено взрослому члену семьи сособственника.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, которые можно оформить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Следует отметить, если одним из участников общей долевой собственности является несовершеннолетний, то к отказу от его имени от покупки доли должно быть приложено письменное согласие его законного представителя и предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

В случае непредставления документов, подтверждающих соблюдение требований, установленных ст.250 ГК РФ, государственная регистрация права покупателя не может быть проведена.

Мартынова Т.И., начальник Даниловского отдела Управления Росреестра по Ярославской области